Giải pháp cơ bản cho thị trường bất động sản hiện nay
Trao đổi với phóng viên, giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, xu hướng giảm giá trong 2012 không diễn ra ở tất cả các phân khúc của thị trường BĐS. Thay đổi chính sách và vốn vẫn là hai giải pháp cơ bản cho thị trường.
Thưa ông, phân khúc nhà chung cư có giảm giá nữa hay không?
Trong một vài dự án cụ thể, mức giảm giá 30% từ 26 triệu đồng/m2 xuống tới 16 triệu đồng/m2 là có thực. Bên cạnh chi phí nguyên vật liêu xây dựng, chi phí huy động vốn, chi phí quản lý còn có nhiều chi phí “bôi trơn” khác được tính vào giá sản phẩm nên các doanh nghiệp nói giá cả sản xuất ở mức 16 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý. Chính điều này dẫn tới tình trạng chủ đầu tư không thể giảm giá hơn nữa,vì giảm sẽ lỗ, nhưng giá đã giảm vẫn không phù hợp với tính toán của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, chuyện giảm giá nhà ở là chuyện cục bộ tại một vài nơi nào đó, không phải xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, tình trạng thiếu vốn đầu tư là có, ít giao dịch là có, nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.
Đối với phân khúc chung cư sẽ giảm tiếp nhưng chỉ là những chung cư ở vị trí không thuận lợi hoặc những dự án của các chủ đầu tư nhỏ, mới vào cuộc chơi, yếu kém, có vốn không “dài”. Hiện nay các chủ đầu tư lớn, trường vốn vẫn đang giữ được hàng, chưa giảm giá.
Đất ngoại thành Hà Nội bắt đầu giảm. Theo ông phân khúc này có giảm giá mạnh hay không?
"Không, đã gọi là đất thì không giảm". Có chăng thì hiện nay chững lại, nếu có giảm thì mang tính cục bộ do đất ở khu vực đó ngày trước “sốt” nhiều quá, giờ giảm đi để trở lại trạng thái cân bằng. Tôi chắc chắn giá đất ở ngoại thành Hà Nội còn tiếp tục tăng nhiều.
Hiện nay, TP.HCM đang xem xét mua lại những căn hộ có giá trị hợp lý nhằm bổ sung vào quỹ nhà tái định cư. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Đây là một sáng kiến tốt, bởi vì nó làm được hai việc:
Thứ nhất, trong chính sách lớn của chúng ta hiện nay là đẩy mạnh khu vực nhà cho thuê. Để thực hiện được chính sách đó, nhà nước cũng phải bỏ vốn ngân sách nhất định để xây dựng quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước. Đối với việc trích ngân sách thành phố mua một số nhà của các chủ đầu tư đang khó khăn về vốn thì giải quyết được quỹ nhà ở, để tạo thành quỹ nhà ở cho thuê của nhà nước và tạo ra kiểu dự án nhà cho thuê dẫn đường cho các chủ đầu tư dự án trong tương lai.
Thứ hai, chủ trương này cũng tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư hiện nay, mà điều này chỉ làm tốt hơn cho thị trường bất động sản.
Lãnh đạo thành phố nên nghiên cứu xem xét và nên có những hướng để giải quyết theo đề xuất này.
Theo ông, Chính phủ cần có những biện pháp gì hỗ trợ cho thị trường bất động sản?
Chủ yếu là chính sách và vốn hỗ trợ nào đó có thể giải quyết được từ ngân sách.
Hiện nay, chủ trương các nhà tài chính quốc tế khuyên Việt Nam nên làm là cho thế chấp dự án tại các ngân hàng nước ngoài. Đây cũng là nguồn vốn lớn và dồi dào nhưng về chính sách chưa được tháo gỡ.
Một vấn đề khác là thuế đối với bất động sản là một chính sách rất quan trọng, nhưng ở Việt Nam lại không đánh thuế nhà ở. Trong khi đó, ở nước ngoài, thuế nhà ở là trách nhiệm của mỗi người tại khu vực mình ở, trách nhiệm đó góp phần vốn để phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng thì ở Việt Nam lại phải tự trích từ ngân sách.
Có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài như: Hồng Kong, Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, Malaysia đăng ký đầu tư vào Việt Nam, trong đó đầu tư vào bất động sản chiếm 20% tổng vốn FDI. Tôi hi vọng, trong lần sửa đổi luật đất đai sắp tới sẽ cởi mở hơn về chính sách cho nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời Việt Nam cũng nên xây dựng hàng rào kỹ thuật của nhà đầu tư trong nước để nâng cao năng lực cạnh tranh so với các nhà đầu tư nước ngoài.
Thưa ông, phân khúc nhà chung cư có giảm giá nữa hay không?
Trong một vài dự án cụ thể, mức giảm giá 30% từ 26 triệu đồng/m2 xuống tới 16 triệu đồng/m2 là có thực. Bên cạnh chi phí nguyên vật liêu xây dựng, chi phí huy động vốn, chi phí quản lý còn có nhiều chi phí “bôi trơn” khác được tính vào giá sản phẩm nên các doanh nghiệp nói giá cả sản xuất ở mức 16 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý. Chính điều này dẫn tới tình trạng chủ đầu tư không thể giảm giá hơn nữa,vì giảm sẽ lỗ, nhưng giá đã giảm vẫn không phù hợp với tính toán của người tiêu dùng.
Ông Đặng Hùng Võ
Tuy nhiên, chuyện giảm giá nhà ở là chuyện cục bộ tại một vài nơi nào đó, không phải xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, tình trạng thiếu vốn đầu tư là có, ít giao dịch là có, nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.
Đối với phân khúc chung cư sẽ giảm tiếp nhưng chỉ là những chung cư ở vị trí không thuận lợi hoặc những dự án của các chủ đầu tư nhỏ, mới vào cuộc chơi, yếu kém, có vốn không “dài”. Hiện nay các chủ đầu tư lớn, trường vốn vẫn đang giữ được hàng, chưa giảm giá.
Đất ngoại thành Hà Nội bắt đầu giảm. Theo ông phân khúc này có giảm giá mạnh hay không?
"Không, đã gọi là đất thì không giảm". Có chăng thì hiện nay chững lại, nếu có giảm thì mang tính cục bộ do đất ở khu vực đó ngày trước “sốt” nhiều quá, giờ giảm đi để trở lại trạng thái cân bằng. Tôi chắc chắn giá đất ở ngoại thành Hà Nội còn tiếp tục tăng nhiều.
Hiện nay, TP.HCM đang xem xét mua lại những căn hộ có giá trị hợp lý nhằm bổ sung vào quỹ nhà tái định cư. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Đây là một sáng kiến tốt, bởi vì nó làm được hai việc:
Thứ nhất, trong chính sách lớn của chúng ta hiện nay là đẩy mạnh khu vực nhà cho thuê. Để thực hiện được chính sách đó, nhà nước cũng phải bỏ vốn ngân sách nhất định để xây dựng quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước. Đối với việc trích ngân sách thành phố mua một số nhà của các chủ đầu tư đang khó khăn về vốn thì giải quyết được quỹ nhà ở, để tạo thành quỹ nhà ở cho thuê của nhà nước và tạo ra kiểu dự án nhà cho thuê dẫn đường cho các chủ đầu tư dự án trong tương lai.
Thứ hai, chủ trương này cũng tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư hiện nay, mà điều này chỉ làm tốt hơn cho thị trường bất động sản.
Lãnh đạo thành phố nên nghiên cứu xem xét và nên có những hướng để giải quyết theo đề xuất này.
Theo ông, Chính phủ cần có những biện pháp gì hỗ trợ cho thị trường bất động sản?
Chủ yếu là chính sách và vốn hỗ trợ nào đó có thể giải quyết được từ ngân sách.
Hiện nay, chủ trương các nhà tài chính quốc tế khuyên Việt Nam nên làm là cho thế chấp dự án tại các ngân hàng nước ngoài. Đây cũng là nguồn vốn lớn và dồi dào nhưng về chính sách chưa được tháo gỡ.
Một vấn đề khác là thuế đối với bất động sản là một chính sách rất quan trọng, nhưng ở Việt Nam lại không đánh thuế nhà ở. Trong khi đó, ở nước ngoài, thuế nhà ở là trách nhiệm của mỗi người tại khu vực mình ở, trách nhiệm đó góp phần vốn để phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng thì ở Việt Nam lại phải tự trích từ ngân sách.
Có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài như: Hồng Kong, Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, Malaysia đăng ký đầu tư vào Việt Nam, trong đó đầu tư vào bất động sản chiếm 20% tổng vốn FDI. Tôi hi vọng, trong lần sửa đổi luật đất đai sắp tới sẽ cởi mở hơn về chính sách cho nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời Việt Nam cũng nên xây dựng hàng rào kỹ thuật của nhà đầu tư trong nước để nâng cao năng lực cạnh tranh so với các nhà đầu tư nước ngoài.
Theo ĐTCK
