Tình trạng thiếu vốn cho BĐS luôn là vấn đề nóng đối với các DN BĐS. Cần thấy rằng việc huy động, vay mượn trong dân là những giao dịch xuất phát từ yếu tố khách quan, vì vậy cần có khuôn khổ và thủ tục pháp lý cần thiết để những giao dịch này được công khai, hợp thức hóa.

Việc tìm ra những giải pháp tăng cường quản lý hoạt động huy động vốn, tạo sự minh bạch, thông thoáng hơn trong tất cả các hoạt động kiên quan đến đầu tư, kinh doanh BĐS...là những vấn đề rất cần thiết nhằm bình ổn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.

Ảnh minh họa

Giám sát đầu tư ngắn hạn

Hiện nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của thị trường BĐS lớn nhất vẫn là nguồn tín dụng BĐS từ ngân hàng. Nhưng trên thực tế nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS hiện nay. Trong khi nguồn vốn từ ngân hàng đã tiệm cận đến mức giới hạn thì đáng tiếc là những nguồn vốn tiềm năng khác hiện chưa được huy động đúng cách.

Thực tế có những giai đoạn nguồn vốn đầu tư ngắn hạn - tức “vốn nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn vào thị trường BĐS, tạo ra những “cơn sốt nóng” và hiện tượng “bong bóng”, tăng xác xuất rủi ro trên thị trường tài chính. Nhưng chính nguồn vốn “nóng” cũng là một trong những điều kiện cần và đủ để phát triển thị trường BĐS Việt Nam, điều này đã được các chuyên gia cũng nhưu các nhà đầu tư BĐS thừa nhận. Chính vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại rồi vội vàng ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý. Bởi dù cấm hay không thì nó vẫn mặc nhiên tồn tại. Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn “nóng” ngắn hạn đầu tư vào thị trường BĐS để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó.

Kênh góp vốn: Lững lờ không công nhận - cũng không phủ nhận!

Chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường BĐS nhà ở hiện nay là các dự án đang được triển khai xây dựng, nhu cầu vốn của chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án rất lớn. Từ trước tới nay vẫn phổ biến hình thức huy động góp vốn từ người mua BĐS, tuy nhiên cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng. Rất nhiều dự án đã bao gồm yếu tố lừa đảo, gây mất niềm tin cho người góp vốn trung và dài hạn mà không có biện pháp giám sát, kiểm tra. Đáng tiếc là trong thời gian dài việc huy động vốn kiểu này của DN không được công nhận nhưng cũng không bị phủ nhận gây nhiều bất ổn cho cả khách hàng và chủ đầu tư.

Góp vốn BĐS - làm sao để an toàn?

Theo các chuyên gia, có một giải pháp để bảo vệ nguồn vốn này. Đó là Nhà nước phải có pháp lý buộc các chủ dự án phải minh bạch thông qua các công cụ vật chứng để người góp vốn được bảo hộ... Nghị định 71/2020 có hiệu lực sẽ giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến thị trường BĐS, trong đó có việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định: “Nghị định 71 giải quyết cơ bản quan hệ vay vốn, góp vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; quy định rõ quyền, trách nhiệm của mỗi bên khi tham gia vào thị trường BĐS là nhà ở cũng như quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát tuân thủ việc huy động vốn, hướng các DN huy động vốn thuận lợi, đúng pháp luật, đặc biệt là sẽ cơ bản tránh rủi ro cho khách hàng...

Cụ thể tại điều 9 của NĐ đề cập việc huy động vốn đề đầu tư xây dựng nhà ở đã phân định rõ các quan hệ vay vốn, quan hệ góp vốn và quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Với quan hệ vay vốn, Các bên tự thỏa thuận theo các luật về tín dụng và dân sự nhưng phải tách rời với các ưu tiên về sản phẩm nhà ở. Với quan hệ góp vốn, hợp tác kinh doanh có phân chia sản phẩm nhà ở thì không được huy động vượt quá 20% số lượng nhà ở; bên tham gia góp vốn không được chuyển nhượng lại sản phẩm (trên giấy) được phân chia đến khi dự án xây xong móng. Hoặc với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ được thực hiện khi dự án xây xong hạ tầng, xây xong móng, người mua được chuyển nhượng...

Đặc biệt, NĐ cũng quy định rõ khi chủ đầu tư lựa chọn hình thức huy động vốn như trên ngoài vay vốn thì phải thông báo với Sở Xây dựng trước 15 ngày. Như vậy sẽ giúp kiểm soát chặt chẽ việc tuân thủ các điều kiện về huy động vốn, không buông lỏng sự kiểm soát của các cơ quan chức năng như trước đây. Với quy định này, các DN sẽ khó huy động vốn “chui” như trước đây, phần nào tránh được nhiều rủi ro cho khách hàng tại các dự án “ma”.

Thực hiện những giải pháp mạnh, mang tính đồng bộ như vậy, chắc chắn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng lên đáng kể, tạo nên kênh đầu tư hấp dẫn, ổn định và an toàn hơn.