Làm gì để thị trường BĐS Việt Nam phát triển bền vững?
Thị trường bất động sản của Việt Nam có nhiều nét tương đồng với thị trường bất động sản tại Mỹ. Giá nhà ở Mỹ hiện giảm mạnh do lượng nhà bị tịch biên tăng, làm gia tăng nguồn cung cho thị trường.
Theo chia sẻ của nhà báo Randy Wilson - biên tập viên tờ báo Arizona Daily Sun - với nhiều phóng viên Việt Nam thì Việt Nam cũng có không ít dự án đang chào mời người dân mua nhà bằng các gói hỗ trợ của ngân hàng lên tới 70 - 80% giá trị nhà, thời gian vay lên tới 15 - 20 năm… Điều này cũng tương tự những nguyên nhân tạo ra một “bong bóng” BĐS tại Mỹ. Làm thế nào để hạn chế “bong bóng” BĐS mà không hạn chế sự phát triển là một vấn đề không dễ.
Ông Randy cho biết, đầu tư BĐS tại Mỹ thu hút rất nhiều người dân Mỹ và là vấn đề quan tâm lớn của họ. Trên thực tế, không phải ai cũng có khả năng tài chính để sở hữu nhà và rất nhiều người dân Mỹ phải dựa vào các gói hỗ trợ mua bất động sản của các ngân hàng.Nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Mỹ đã dành 70% vốn của dự án ưu đãi cho các khách hàng mua BĐS.
Cũng như tại VN, nhiều gói hỗ trợ của các ngân hàng ở Mỹ có thể lên tới 70% giá trị nhà, thời gian vay cũng dài cho nên đã thu hút rất nhiều người đầu tư vào bất động sản, tạo ra các cơn sốt giá. Mối nguy hại từ việc cho vay BĐS lại nằm trong chính các ngân hàng khi họ chỉ cho vay mà không hề có một sự cảnh báo về những khả năng rủi ro có thể xảy đến từ các khoản vay. Nhân viên kinh doanh bất động sản của các công ty thường tư vấn cho người mua về các gói hỗ trợ rất hấp dẫn. Thông thường, họ sẽ tư vấn rằng chỉ cần mua và chấp nhận trả lãi trong vài năm. Trong thời gian đó giá nhà đã tăng thêm gấp rưỡi, gấp đôi giá trị và chỉ sau vài năm thì bán đi cũng đủ tiền trả nợ hoặc cho thuê lấy tiền bù đắp cho khoản vay của mình. Không một nhân viên nào tư vấn cho khách hàng về những rủi ro khi bị mất việc làm và những nguy hiểm đến từ suy thoái kinh tế.
Chính việc vẽ ra ảo tưởng cho khách hàng về việc trả nợ khá đơn giản và những khoản lợi nhuận kiếm được khá dễ dàng đã tạo cho khách hàng một tâm lý chủ quan là cứ mua nhà là có lợi nhuận và không ít người đã mua những tài sản lớn nằm ngoài khả năng tài chính của mình khi vay tới 70 - 80% giá trị tài sản mua. Không ít người đã ảo tưởng, mạnh tay sử dụng thẻ tín dụng ghi nợ khi chi tiêu. Ở Mỹ, việc chi tiêu của một người dân có việc làm có thể có thẻ tín dụng ghi nợ vài ngàn USD và họ có thể chi tiêu mà không phải trả lãi trong vòng 45 ngày. Sau thời gian đó nếu không hoàn trả nợ tiền trong thẻ sẽ bị tính lãi rất cao nên nhiều người mất khả năng chi trả. Khi đó, họ suy nghĩ sẽ bán nhà để trả nợ nhưng thị trường trầm lắng, giá BĐS giảm khiến họ không thể bán nhà để trả nợ ngân hàng.
Thực tế thì những gói cho vay này rất nguy hiểm không chỉ với người vay mua BĐS mà với cả một hệ thống ngân hàng. Thông thường, ngân hàng đã thu lãi lớn trong một thời gian đầu nhưng chỉ cần một biến cố như tai nạn, mất việc làm... khiến khách hàng không có khả năng chi trả nợ ngân hàng và khoản nợ của họ biến thành nợ xấu. Ngân hàng chỉ còn cách tịch biên nhà thế chấp.
Thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay cũng đang trong tình trạng “khát” thông tin và đang giẫm trên những vết xe đổ đã tạo ra những quả “bong bóng” trên thị trường BĐS nhiều quốc gia khác. Phần lớn những dự án BĐS trên thị trường VN được chủ đầu tư công bố thường kèm theo những gói hỗ trợ của ngân hàng nhưng cũng không có một lời phân tích nào về những rủi ro.
Thông tin trên thị trường BĐS được lan truyền rất nhanh bằng hệ thống mạng internet nhưng không hề có sự kiểm chứng nào dẫn đến việc có nhiều thông tin “ảo” gây nhiễu thị trường nhưng ảnh hưởng đến rất nhiều người, tạo ra một tâm lý đám đông nguy hiểm. “Chiêu thức” thường được các doanh nghiệp BĐS sử dụng để kích giá là tạo mua bán giả, đánh lừa nhà đầu tư thực sự. Đã có nhiều dự án được bán theo hình thức đăng ký, mua phiếu đặt chỗ, tạo ra khan hiếm trên thị trường khiến người mua phải xếp hàng, tranh mua cho bằng được, tạo ra những cơn “sốt giá” khủng khiếp.
Với việc thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, thị trường BĐS Việt Nam đã ngay lập tức bị nguội lạnh cho thấy sự nguy hiểm rất lớn đến từ các gói hỗ trợ từ ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư cho biết trong thời gian từ 2007 - 2008, việc sở hữu các BĐS cao cấp quá dễ dàng khiến nhiều người đổ xô đi mua và hiện nay nhiều người đang trở thành nạn nhân của các gói hỗ trợ mua nhà.
Vì thế, vấn đề đặt ra là làm thế nào để thị trường BĐS tại Việt Nam có thể vừa tránh được “vết xe đổ” vừa phát triển bền vững, không làm ảnh hưởng đến các ngành khác? Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Hữu Tâm - Phó tổng giám đốc của Công ty cổ phần phát triển nhà Daewon - Thủ Đức - cho rằng doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với giá vật liệu xây dựng tăng vọt, giá đất cao, tiền sử dụng đất cũng tăng, thời gian phê duyệt dự án lại kéo dài, vốn huy động từ khách hàng bị hạn chế. Thị trường chứng khoán trầm lắng khó có thể phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu... Rất nhiều yếu tố đã trực tiếp tác động đến các doanh nghiệp đầu tư xây dựng BĐS. Khi dự án đang trong giai đoạn xin giấy phép xây dựng thì lãi suất vay chỉ 10 - 12%/năm, bây giờ là 24%/năm.
Theo ông Tâm, nhà nước nên mở dần van tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS làm ăn có uy tín, có thực lực, không phải vay tín dụng ngay từ khâu đền bù giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án. Nhiều chuyên gia cũng đồng tình với quan điểm trên khi cho rằng, hiện nay cái thiếu nhất của thị trường BĐS nước ta cũng như tại Tp.HCM là thiếu vắng các sản phẩm thuộc phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, cho thuê, cho thuê mua nên giải pháp cấp bách cho thị trường BĐS là chỉ nên cho vay đối với các chủ đầu tư dự án sản phẩm trên.
Ông Randy cho biết, đầu tư BĐS tại Mỹ thu hút rất nhiều người dân Mỹ và là vấn đề quan tâm lớn của họ. Trên thực tế, không phải ai cũng có khả năng tài chính để sở hữu nhà và rất nhiều người dân Mỹ phải dựa vào các gói hỗ trợ mua bất động sản của các ngân hàng.Nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Mỹ đã dành 70% vốn của dự án ưu đãi cho các khách hàng mua BĐS.
Cũng như tại VN, nhiều gói hỗ trợ của các ngân hàng ở Mỹ có thể lên tới 70% giá trị nhà, thời gian vay cũng dài cho nên đã thu hút rất nhiều người đầu tư vào bất động sản, tạo ra các cơn sốt giá. Mối nguy hại từ việc cho vay BĐS lại nằm trong chính các ngân hàng khi họ chỉ cho vay mà không hề có một sự cảnh báo về những khả năng rủi ro có thể xảy đến từ các khoản vay. Nhân viên kinh doanh bất động sản của các công ty thường tư vấn cho người mua về các gói hỗ trợ rất hấp dẫn. Thông thường, họ sẽ tư vấn rằng chỉ cần mua và chấp nhận trả lãi trong vài năm. Trong thời gian đó giá nhà đã tăng thêm gấp rưỡi, gấp đôi giá trị và chỉ sau vài năm thì bán đi cũng đủ tiền trả nợ hoặc cho thuê lấy tiền bù đắp cho khoản vay của mình. Không một nhân viên nào tư vấn cho khách hàng về những rủi ro khi bị mất việc làm và những nguy hiểm đến từ suy thoái kinh tế.
Chính việc vẽ ra ảo tưởng cho khách hàng về việc trả nợ khá đơn giản và những khoản lợi nhuận kiếm được khá dễ dàng đã tạo cho khách hàng một tâm lý chủ quan là cứ mua nhà là có lợi nhuận và không ít người đã mua những tài sản lớn nằm ngoài khả năng tài chính của mình khi vay tới 70 - 80% giá trị tài sản mua. Không ít người đã ảo tưởng, mạnh tay sử dụng thẻ tín dụng ghi nợ khi chi tiêu. Ở Mỹ, việc chi tiêu của một người dân có việc làm có thể có thẻ tín dụng ghi nợ vài ngàn USD và họ có thể chi tiêu mà không phải trả lãi trong vòng 45 ngày. Sau thời gian đó nếu không hoàn trả nợ tiền trong thẻ sẽ bị tính lãi rất cao nên nhiều người mất khả năng chi trả. Khi đó, họ suy nghĩ sẽ bán nhà để trả nợ nhưng thị trường trầm lắng, giá BĐS giảm khiến họ không thể bán nhà để trả nợ ngân hàng.
Thực tế thì những gói cho vay này rất nguy hiểm không chỉ với người vay mua BĐS mà với cả một hệ thống ngân hàng. Thông thường, ngân hàng đã thu lãi lớn trong một thời gian đầu nhưng chỉ cần một biến cố như tai nạn, mất việc làm... khiến khách hàng không có khả năng chi trả nợ ngân hàng và khoản nợ của họ biến thành nợ xấu. Ngân hàng chỉ còn cách tịch biên nhà thế chấp.
Thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay cũng đang trong tình trạng “khát” thông tin và đang giẫm trên những vết xe đổ đã tạo ra những quả “bong bóng” trên thị trường BĐS nhiều quốc gia khác. Phần lớn những dự án BĐS trên thị trường VN được chủ đầu tư công bố thường kèm theo những gói hỗ trợ của ngân hàng nhưng cũng không có một lời phân tích nào về những rủi ro.
Thông tin trên thị trường BĐS được lan truyền rất nhanh bằng hệ thống mạng internet nhưng không hề có sự kiểm chứng nào dẫn đến việc có nhiều thông tin “ảo” gây nhiễu thị trường nhưng ảnh hưởng đến rất nhiều người, tạo ra một tâm lý đám đông nguy hiểm. “Chiêu thức” thường được các doanh nghiệp BĐS sử dụng để kích giá là tạo mua bán giả, đánh lừa nhà đầu tư thực sự. Đã có nhiều dự án được bán theo hình thức đăng ký, mua phiếu đặt chỗ, tạo ra khan hiếm trên thị trường khiến người mua phải xếp hàng, tranh mua cho bằng được, tạo ra những cơn “sốt giá” khủng khiếp.
Với việc thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, thị trường BĐS Việt Nam đã ngay lập tức bị nguội lạnh cho thấy sự nguy hiểm rất lớn đến từ các gói hỗ trợ từ ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư cho biết trong thời gian từ 2007 - 2008, việc sở hữu các BĐS cao cấp quá dễ dàng khiến nhiều người đổ xô đi mua và hiện nay nhiều người đang trở thành nạn nhân của các gói hỗ trợ mua nhà.
Vì thế, vấn đề đặt ra là làm thế nào để thị trường BĐS tại Việt Nam có thể vừa tránh được “vết xe đổ” vừa phát triển bền vững, không làm ảnh hưởng đến các ngành khác? Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Hữu Tâm - Phó tổng giám đốc của Công ty cổ phần phát triển nhà Daewon - Thủ Đức - cho rằng doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với giá vật liệu xây dựng tăng vọt, giá đất cao, tiền sử dụng đất cũng tăng, thời gian phê duyệt dự án lại kéo dài, vốn huy động từ khách hàng bị hạn chế. Thị trường chứng khoán trầm lắng khó có thể phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu... Rất nhiều yếu tố đã trực tiếp tác động đến các doanh nghiệp đầu tư xây dựng BĐS. Khi dự án đang trong giai đoạn xin giấy phép xây dựng thì lãi suất vay chỉ 10 - 12%/năm, bây giờ là 24%/năm.
Theo ông Tâm, nhà nước nên mở dần van tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS làm ăn có uy tín, có thực lực, không phải vay tín dụng ngay từ khâu đền bù giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án. Nhiều chuyên gia cũng đồng tình với quan điểm trên khi cho rằng, hiện nay cái thiếu nhất của thị trường BĐS nước ta cũng như tại Tp.HCM là thiếu vắng các sản phẩm thuộc phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, cho thuê, cho thuê mua nên giải pháp cấp bách cho thị trường BĐS là chỉ nên cho vay đối với các chủ đầu tư dự án sản phẩm trên.
(Theo CATPHCM)
