Lời giải bài toán khó cho bất động sản
Vào tháng 9/2011, ông Nghĩa lần đầu tiên đưa ra một dự báo về tương quan vận động giữa hai thị trường này: BĐS phía Nam sẽ phục hồi trước BĐS Hà Nội.
3 tháng sau, một lần nữa ông Nghĩa lại nhận định vào giữa quý 2/2012, TTCK và thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi đầu tiên.
Trở lại vạch xuất phát
Là người nặng lòng và có duyên nợ lâu dài với thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, TS Lê Xuân Nghĩa đã trở thành một trong những chuyên gia có tần suất xuất hiện nhiều nhất và nổi bật nhất trên các diễn đàn thảo luận về giải pháp tháo gỡ cho mảng thị trường này.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản xem ra vẫn đang ở… vạch xuất phát, bỏ qua sự cố gắng của ông, cũng như của một số chuyên gia khác.
Điểm xuất phát đầu tiên có thể lấy mốc từ quý 1/2011, khi Nghị quyết 11 về thắt chặt chi tiêu công và tín dụng được chính thức ban hành, để từ đó “xác lập” đỉnh của sóng BĐS Hà Nội, Đà Nẵng. Không bao lâu sau, thị trường BĐS trở nên u ám với hiện tượng thanh khoản gần như bằng không. Thời kỳ đóng băng cũng bắt đầu.
Hàng loạt kiến nghị và đề xuất đã được ông Lê Xuân Nghĩa nêu ra vào quý 2/2011, khi tình hình thị trường BĐS đã thật sự xấu. Ở Hà Nội là khoảng 40,000 căn hộ còn tồn đọng, tại TPHCM còn lớn hơn thế - khoảng trên 50,000. Một giá trị khổng lồ đã bị “chôn” trong phân khúc căn hộ và dòng vốn hoàn toàn không có điều kiện để luân chuyển.
Với vai trò một phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, TS Lê Xuân Nghĩa đã lần đầu tiên nêu vấn đề về khái niệm “phi sản xuất” có hợp lý hay không khi áp dụng đối với BĐS. Những cuộc tranh cãi liên miên về khái niệm này kéo dài cho đến tháng 8/2011 thì xác định được kết quả ban đầu: BĐS không hẳn là lĩnh vực không tạo nên sự đóng góp cho GDP. Vào tháng 11/2011, một văn bản của Ngân hàng nhà nước đã chính thức xác nhận điều này khi loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất.
Nhưng làm thế nào để phục hồi thị trường BĐS và quay vòng vốn có hiệu quả, khi nguồn vốn cho thị trường này vẫn bị thắt chặt? Đó cũng là tâm trạng rõ nhất của TS Lê Xuân Nghĩa. Tâm trạng như thế đã kéo dài suốt một năm qua, vì cho tới nay, về cơ bản vẫn chưa có một “lối thoát” nào về giải pháp vốn cho thị trường BĐS.
Những đề xuất thành lập quỹ đầu tư nhà ở gồm 3 nhóm như Quỹ phát triển nhà, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Quỹ đầu tư BĐS mà Bộ Xây dựng và TS Lê Xuân Nghĩa nêu ra vào quý 2/2011 đã phần nào được hiện thực hóa trong thời gian gần đây. Nhưng đó vẫn chỉ là những giải pháp cho trung và dài hạn, chứ chưa thể giải quyết ngay được vấn đề nguồn vốn tức thời cho thị trường.
Trong ngắn hạn, điều mà ai cũng biết là thị trường BĐS chỉ có thể lấy lại khí sắc phần nào nếu được trợ lực bởi lãi suất và dòng vốn từ kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, khác với nhiều kiến nghị liên tục của ông Nghĩa vào quý 3-4/2011, cho đến nay NHNN vẫn chưa giảm lãi suất, nguồn vồn dân cư vẫn tìm nơi trú ẩn trong các ngân hàng là chính, còn nguồn vốn ngân hàng thì chạy lòng vòng giữa ngân hàng lớn và ngân hàng nhỏ trong thị trường liên ngân hàng. Do đó thị trường BĐS vẫn chưa có được cơ sở then chốt nào để bắt đầu hồi phục.
Cũng khác nhiều với giai đoạn năm 2009, vào đầu năm nay TTCK còn kiệt quệ hơn, khó lấy lại sức bật một cách nhanh chóng. Có lẽ, kênh đầu tư “tiềm năng” nhất trong năm 2011 chính là thị trường vàng. Đây cũng là một cơ sở cho đề xuất của TS Lê Xuân Nghĩa. Theo ông, hiện có hàng trăm tấn vàng đang “nằm” trong một số ngân hàng mà không phát huy tác dụng luân chuyển giá trị của nó. Trong một kiến nghị vào tháng 12/2011, ông đã đề xuất NHNN nên có cơ chế cho các ngân hàng được phép xuất vàng, từ đó có thể tạo ra nguồn thu đến 5-7 tỷ USD, giải quyết tức thời khó khăn thanh khoản cho các ngân hàng và do dó còn có thể giúp các ngân hàng hỗ trợ vốn cho TTCK và thị trường BĐS.
Tìm lối thoát cho thị trường BĐS
Bài toán và cũng là lối thoát về thị trường BĐS của TS Lê Xuân Nghĩa đã không đơn giản chút nào. Nếu có thể gọi là thành công đối với ông và Bộ Xây dựng thì chắc hẳn phải xét đến Chỉ thị số 2196 của Thủ tướng Chính phủ về thị trường này, được chính thức ban hành vào đầu tháng 12/2011.
Thế nhưng chỉ thị vẫn chỉ là chỉ thị, khi đã gần ba tháng qua từ chỉ thị này, thị trường BĐS vẫn không hề nhúc nhích. Thậm chí, BĐS tại một số dự án ở Hà Nội còn giảm khá mạnh, tiếp nối cho đà suy sụp từ năm trước. Trong khi đó, vốn đầu tư nước ngoài - được kỳ vọng như một liều thuốc hỗ trợ gián tiếp, lại quá mỏng manh. Vào năm 2011, lĩnh vực BĐS chỉ tiếp nhận được khoảng nửa tỷ USD nguồn vốn này, chỉ bằng 1/10 những năm 2007-2008.
Nguồn vốn dày đặc nhất cho thị trường BĐS trong những năm qua đã chỉ thuộc về lượng kiều hối lên đến 5 tỷ USD. Nếu lượng kiều hối này tập trung vào một thời điểm, hẳn mọi chuyện sẽ trở nên dễ dàng hơn rất nhiều. Nhưng tính dàn trải qua các năm của kiều hối lại đã gây nên hệ quả là tự thân kiều hối cũng bị “chôn” trong nhiều dự án BĐS mà không sinh lợi gì.
Khác với GS Đặng Hùng Võ là người thường quan tâm đến thị trường BĐS phía Bắc, TS Lê Xuân Nghĩa lại chú ý nhiều hơn đến mảng thị trường BĐS trong Nam. Còn nhớ vào tháng 9/2011, ông Nghĩa đã lần đầu tiên đưa ra một dự báo về tương quan vận động giữa hai thị trường này: BĐS phía Nam sẽ phục hồi trước BĐS Hà Nội. Dự báo này đã được một số cơ sở thực tế xác nhận, trong đó rõ ràng nhất là khả năng hầu như không còn tiếp tục suy giảm của thị trường đất nền ở TPHCM và các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
3 tháng sau, một lần nữa ông Nghĩa lại nhận định vào giữa quý 2/2012, TTCK và thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi đầu tiên.
Tất nhiên, quý 2/2012 chưa đến, và vẫn còn thời gian cho những chứng nghiệm về nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa. Song để nhận định này có tính thuyết phục hơn, ngay từ bây giờ lãi suất phải được kéo giảm, nếu không giảm “có ý nghĩa” thì ít ra cũng phải giảm “kỹ thuật”. Và trong những ngày gần đây, hiện tượng một số ngân hàng lớn như Vietcombank, Vietinbank và ACB đang giảm dần lãi suất cho vay có phải là tín hiệu bắt đầu cho một giai đoạn mới?
3 tháng sau, một lần nữa ông Nghĩa lại nhận định vào giữa quý 2/2012, TTCK và thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi đầu tiên.
Trở lại vạch xuất phát
Là người nặng lòng và có duyên nợ lâu dài với thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, TS Lê Xuân Nghĩa đã trở thành một trong những chuyên gia có tần suất xuất hiện nhiều nhất và nổi bật nhất trên các diễn đàn thảo luận về giải pháp tháo gỡ cho mảng thị trường này.
TS Lê Xuân Nghĩa
Tuy nhiên, thị trường bất động sản xem ra vẫn đang ở… vạch xuất phát, bỏ qua sự cố gắng của ông, cũng như của một số chuyên gia khác.
Điểm xuất phát đầu tiên có thể lấy mốc từ quý 1/2011, khi Nghị quyết 11 về thắt chặt chi tiêu công và tín dụng được chính thức ban hành, để từ đó “xác lập” đỉnh của sóng BĐS Hà Nội, Đà Nẵng. Không bao lâu sau, thị trường BĐS trở nên u ám với hiện tượng thanh khoản gần như bằng không. Thời kỳ đóng băng cũng bắt đầu.
Hàng loạt kiến nghị và đề xuất đã được ông Lê Xuân Nghĩa nêu ra vào quý 2/2011, khi tình hình thị trường BĐS đã thật sự xấu. Ở Hà Nội là khoảng 40,000 căn hộ còn tồn đọng, tại TPHCM còn lớn hơn thế - khoảng trên 50,000. Một giá trị khổng lồ đã bị “chôn” trong phân khúc căn hộ và dòng vốn hoàn toàn không có điều kiện để luân chuyển.
Với vai trò một phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, TS Lê Xuân Nghĩa đã lần đầu tiên nêu vấn đề về khái niệm “phi sản xuất” có hợp lý hay không khi áp dụng đối với BĐS. Những cuộc tranh cãi liên miên về khái niệm này kéo dài cho đến tháng 8/2011 thì xác định được kết quả ban đầu: BĐS không hẳn là lĩnh vực không tạo nên sự đóng góp cho GDP. Vào tháng 11/2011, một văn bản của Ngân hàng nhà nước đã chính thức xác nhận điều này khi loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất.
Nhưng làm thế nào để phục hồi thị trường BĐS và quay vòng vốn có hiệu quả, khi nguồn vốn cho thị trường này vẫn bị thắt chặt? Đó cũng là tâm trạng rõ nhất của TS Lê Xuân Nghĩa. Tâm trạng như thế đã kéo dài suốt một năm qua, vì cho tới nay, về cơ bản vẫn chưa có một “lối thoát” nào về giải pháp vốn cho thị trường BĐS.
Những đề xuất thành lập quỹ đầu tư nhà ở gồm 3 nhóm như Quỹ phát triển nhà, Quỹ tiết kiệm nhà ở và Quỹ đầu tư BĐS mà Bộ Xây dựng và TS Lê Xuân Nghĩa nêu ra vào quý 2/2011 đã phần nào được hiện thực hóa trong thời gian gần đây. Nhưng đó vẫn chỉ là những giải pháp cho trung và dài hạn, chứ chưa thể giải quyết ngay được vấn đề nguồn vốn tức thời cho thị trường.
Trong ngắn hạn, điều mà ai cũng biết là thị trường BĐS chỉ có thể lấy lại khí sắc phần nào nếu được trợ lực bởi lãi suất và dòng vốn từ kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, khác với nhiều kiến nghị liên tục của ông Nghĩa vào quý 3-4/2011, cho đến nay NHNN vẫn chưa giảm lãi suất, nguồn vồn dân cư vẫn tìm nơi trú ẩn trong các ngân hàng là chính, còn nguồn vốn ngân hàng thì chạy lòng vòng giữa ngân hàng lớn và ngân hàng nhỏ trong thị trường liên ngân hàng. Do đó thị trường BĐS vẫn chưa có được cơ sở then chốt nào để bắt đầu hồi phục.
Cũng khác nhiều với giai đoạn năm 2009, vào đầu năm nay TTCK còn kiệt quệ hơn, khó lấy lại sức bật một cách nhanh chóng. Có lẽ, kênh đầu tư “tiềm năng” nhất trong năm 2011 chính là thị trường vàng. Đây cũng là một cơ sở cho đề xuất của TS Lê Xuân Nghĩa. Theo ông, hiện có hàng trăm tấn vàng đang “nằm” trong một số ngân hàng mà không phát huy tác dụng luân chuyển giá trị của nó. Trong một kiến nghị vào tháng 12/2011, ông đã đề xuất NHNN nên có cơ chế cho các ngân hàng được phép xuất vàng, từ đó có thể tạo ra nguồn thu đến 5-7 tỷ USD, giải quyết tức thời khó khăn thanh khoản cho các ngân hàng và do dó còn có thể giúp các ngân hàng hỗ trợ vốn cho TTCK và thị trường BĐS.
Tìm lối thoát cho thị trường BĐS
Bài toán và cũng là lối thoát về thị trường BĐS của TS Lê Xuân Nghĩa đã không đơn giản chút nào. Nếu có thể gọi là thành công đối với ông và Bộ Xây dựng thì chắc hẳn phải xét đến Chỉ thị số 2196 của Thủ tướng Chính phủ về thị trường này, được chính thức ban hành vào đầu tháng 12/2011.
 |
| Việc các ngân hàng đang giảm dần lãi suất cho vay có phải là tín hiệu bắt đầu cho một giai đoạn mới? |
Thế nhưng chỉ thị vẫn chỉ là chỉ thị, khi đã gần ba tháng qua từ chỉ thị này, thị trường BĐS vẫn không hề nhúc nhích. Thậm chí, BĐS tại một số dự án ở Hà Nội còn giảm khá mạnh, tiếp nối cho đà suy sụp từ năm trước. Trong khi đó, vốn đầu tư nước ngoài - được kỳ vọng như một liều thuốc hỗ trợ gián tiếp, lại quá mỏng manh. Vào năm 2011, lĩnh vực BĐS chỉ tiếp nhận được khoảng nửa tỷ USD nguồn vốn này, chỉ bằng 1/10 những năm 2007-2008.
Nguồn vốn dày đặc nhất cho thị trường BĐS trong những năm qua đã chỉ thuộc về lượng kiều hối lên đến 5 tỷ USD. Nếu lượng kiều hối này tập trung vào một thời điểm, hẳn mọi chuyện sẽ trở nên dễ dàng hơn rất nhiều. Nhưng tính dàn trải qua các năm của kiều hối lại đã gây nên hệ quả là tự thân kiều hối cũng bị “chôn” trong nhiều dự án BĐS mà không sinh lợi gì.
Khác với GS Đặng Hùng Võ là người thường quan tâm đến thị trường BĐS phía Bắc, TS Lê Xuân Nghĩa lại chú ý nhiều hơn đến mảng thị trường BĐS trong Nam. Còn nhớ vào tháng 9/2011, ông Nghĩa đã lần đầu tiên đưa ra một dự báo về tương quan vận động giữa hai thị trường này: BĐS phía Nam sẽ phục hồi trước BĐS Hà Nội. Dự báo này đã được một số cơ sở thực tế xác nhận, trong đó rõ ràng nhất là khả năng hầu như không còn tiếp tục suy giảm của thị trường đất nền ở TPHCM và các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
3 tháng sau, một lần nữa ông Nghĩa lại nhận định vào giữa quý 2/2012, TTCK và thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi đầu tiên.
Tất nhiên, quý 2/2012 chưa đến, và vẫn còn thời gian cho những chứng nghiệm về nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa. Song để nhận định này có tính thuyết phục hơn, ngay từ bây giờ lãi suất phải được kéo giảm, nếu không giảm “có ý nghĩa” thì ít ra cũng phải giảm “kỹ thuật”. Và trong những ngày gần đây, hiện tượng một số ngân hàng lớn như Vietcombank, Vietinbank và ACB đang giảm dần lãi suất cho vay có phải là tín hiệu bắt đầu cho một giai đoạn mới?
(Theo Vietstock)
