Mặc dù một số thương vụ M&A "mở hàng" năm mới 2014 đã được thực hiện bởi các nhà đầu tư trong nước với nhau, nhưng nhìn về cả năm, triển vọng của thị trường M&A bất động sản dường như vẫn trông đợi nhiều vào các nhà đầu tư ngoại.

 

Năm 2013, dòng vốn FDI vào VN lập kỉ lục 22 tỉ USD, thì giá trị vào BĐS được đánh giá xếp đứng thứ 3 trong các lĩnh vực được đầu tư, với 20 dự án đầu tư mới (tăng 10 dự án so với 2012), tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD (Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ KH-ĐT).

Các “đại gia”... giữ chỗ

Năm 2014, cơ hội M&A với thị trường bất động sản đang được nhận diện rất rõ ràng, đặc biệt ở những phân khúc có tài sản, có dòng tiền hoặc gắn với phát triển dân cư.

Đơn cử là phân khúc các sản phẩm trung tâm thương mại bán lẻ, cao ốc văn phòng, căn hộ dịch vụ… Theo một thống kê chưa đầy đủ, VN hiện nay có trên dưới 125 trung tâm thương mại quy mô lớn trên cả nước, trong đó, các tập đoàn nước ngoài góp vốn, đầu tư hoặc sở hữu và phát triển chiếm thị phần gần phân nửa. Với một thị trường vừa cán mốc 90 triệu dân, tiềm năng của lĩnh vực bán lẻ, tiêu dùng đang rất lớn. Dự báo làn sóng đổ xô đầu tư để khai thác thị trường này sẽ không chỉ dừng lại ở những tên tuổi khổng lồ hiện có như Lotte Mart, Citimart, Temasek, E-Mart… mà 2014 mới thực là đến hồi gay cấn khi Wal Mart - nhà bán lẻ lớn nhất của Mỹ, Central Group - nhà bán lẻ lớn nhất của Thái,  Aeon Mall- nhà bán lẻ lớn nhất của Nhật… đến VN.

Cùng với đó, cuộc chiến ngành công nghiệp thực phẩm thức ăn nhanh, thức uống với sự hiện diện đầy đủ của các đại gia lớn nhất toàn cầu như Mac Donald, Starbucks, Buger King… đã khiến các mặt bằng bán lẻ tại các đô thị nóng lên. Đầu tư ngay từ 2014 và đầu tư qua M&A để rút ngắn thời gian, chi phí, tận dụng lúc còn nhiều khả năng thương thảo để mua tài sản có giá cả hợp lý hơn mà vẫn thu được dòng tiền đều đặn trên tài sản trong ít nhất vài ba năm tới, chờ cơ hội thị trường thực sự khởi sắc và chuyển nhượng thu lợi, đã và đang trở thành chiến lược của rất nhiều “cá mập” có tiềm lực tài chính lớn và tầm nhìn dài hạn trên thị trường.

Bên cạnh đó, nếu các nhà đầu tư phương Tây thường chú tâm mua bán những dự án cao cấp và “an toàn” như Resort, cao ốc văn phòng…, thì các dòng vốn từ Nhật, Hàn quốc, Thái Lan, Singapore… theo nhận định nhiều chuyên gia, đã và đang có phần chuyển hướng vào những dự án phát triển dân cư, cung cấp căn hộ. Bản thân các nhà đầu tư trong nước cũng chọn xu hướng này khi thực hiện M&A các dự án căn hộ để phân phối ra thị trường, đón nhu cầu về sở hữu nhà ở của cư dân đô thị, các tỉnh thành phố lớn vẫn đang cao nhưng nguồn cung phù hợp túi tiền chưa thực sự đa dạng. Trường hợp Đất Xanh, Hưng Thịnh, C.T Group, Novaland,… và nhiều DN địa ốc khác đã thực hiện các thương vụ M&A, mua đứt dự án, góp vốn liên doanh hoặc hợp tác đầu tư… trên thị trường năm qua với giá trị hàng chục tới cả trăm triệu USD là những ví dụ.

Ông David Blackhall - Giám đốc điều hành Vinaland Limited-VinaCapital: "Dự báo năm 2014 bất động sản VN vẫn có tiềm năng rất lớn. Nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Nhật, Hàn, Singapore và Trung Quốc sẽ đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội mua lại các khu văn phòng cho thuê, khu trung tâm thương mại và hầu hết các nhà đầu tư trong nước sẽ tập trung vào mua bán dự án nhà ở".

Nhận diện cơ hội

Ông Nguyễn Quang Thuân - TGĐ Cty CP Truyền thông Tài chính StoxPlus: Cung cầu M&A trong ngành bất động sản là rất lớn. Mấu chốt trong các thương vụ này là tình trạng pháp lý dự án và định giá. Tài chính bất động sản ở VN phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng cộng với năng lực triển khai của các chủ đầu tư trong nước kém sẽ là chất xúc tác lớn cho việc chuyển giao các dự án tại các vị trí đẹp.

Về phía cầu, các nhà đầu tư nước ngoài, sự quan tâm lớn hơn cả đang được hướng đến các khu đất trung tâm phục vụ việc phát triển văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại/phức hợp. Ví dụ, Lotte - tập đoàn bán lẻ lớn của Hàn Quốc -đã công khai kế hoạch phát triển 60 siêu thị/ trung tâm thương mại tại các thành phố lớn của VN từ nay đến 2020, Mapletree - tập đoàn bán lẻ hàng đầu Singapore - đã cam kết đầu tư lên đến 1 tỉ USD tại VN...

Riêng đối với thị trường căn hộ, xu hướng chủ đạo sẽ là các giao dịch giữa các chủ đầu tư trong nước. Lý do là phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn e dè do sự quan ngại về nguồn cung đã quá lớn trong khi thu nhập của tầng lớp trung lưu ở VN được dự báo chưa có sự khởi sắc trong ngắn hạn. VN hiện có tới 2.500 dự án đang triển khai dở dang, theo số liệu của Bộ Xây dựng.

Theo một nguồn tin của DĐDN, ngay đầu năm 2014, dự án Park Residence (Phú Hoàng Anh II) của Hoàng Anh Gia Lai đã chính thức chuyển nhượng cho Cty TNHH Đầu tư và dịch vụ Kiến Á InvestKia (chủ đầu tư dự án Imperia An Phú); cùng với đó, Novaland cũng đã ra tay thương thảo mua lại dự án Icon 56 Bến Vân Đồn của Savico để tiếp tục phát triển sản phẩm và mở bán. Bản thân Savills VN cũng chia sẽ họ đã hoàn tất tư vấn một thương vụ M&A có giá trị lớn, cho một nhà đầu tư nhằm phát triển dự án khu dân cư ở ngay khu vực không cách xa trung tâm TP HCM. Còn trước đó không lâu, sau nhiều dự án hợp tác đầu tư, Hưng Thịnh Corp đã mua đứt dự án căn hộ Hiệp Tân và thuê chính cựu chủ đầu tư Cty Đại Thành làm nhà thầu thi công dự án… Đây có thể mới chỉ là những ánh rạng đông báo hiệu một bình minh mới trên thị trường M&A địa ốc năm nay, và cũng nhờ đó sẽ báo hiệu một không khí ấm áp hơn cho thị trường, tuy rằng cũng không thể ngay lập tức sống lại thuở hoàng kim như nhiều kì vọng.

 “Ngay lúc này, còn quá sớm để dự báo một cách đầy đủ về chuyển biến của thị trường từ nay cho đến hết năm. Có một quy luật không bao giờ cũ là bất kì phân khúc sản phẩm nào muốn phát triển được, đều phải căn cứ dựa trên cái nền chính yếu là mặt bằng thu nhập của khách hàng. ” - Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills VN nói.