Mặc dù tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào bất động sản nhưng không phải dự án nào cũng được bơm vốn.

Ủy ban Chứng khoán nhà nước vừa đưa dự thảo lần hai nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán. Vấn đề đáng chú ý là lần đầu tiên trong dự thảo này có các quy định hướng dẫn đến việc cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản (BĐS).

Chứng khoán hóa quỹ đầu tư BĐS

Ban soạn thảo nghị định này giải thích quỹ đầu tư BĐS là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Cụ thể quỹ trên được thực hiện chào bán chứng khoán ra công chúng để huy động vốn. Hoạt động quản lý vốn và tài sản của quỹ đầu tư BĐS do công ty quản lý quỹ thực hiện dưới sự giám sát của ngân hàng.

Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu phải niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán. Tối thiểu một năm một lần, công ty quản lý quỹ thay mặt quỹ mua lại chứng chỉ quỹ từ nhà đầu tư và phát hành thêm chứng chỉ quỹ theo mức giá dựa trên giá trị tài sản ròng của quỹ.

Cũng theo dự thảo thì quỹ đầu tư BĐS phải bảo đảm tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào BĐS. Để quản lý hiệu quả thì quỹ này khi đi vào hoạt động có một số hạn chế. Như quỹ này không được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào, cũng không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án BĐS. Loại BĐS đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại điều lệ quỹ, bản cáo bạch và bản cáo bạch tóm tắt.

Quan trọng nhất là quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng hằng năm để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.

Bơm vốn có chọn lọc

Mặc dù tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào BĐS nhưng không phải dự án BĐS nào cũng được quỹ đầu tư BĐS bơm vốn. BĐS được đầu tư chủ yếu để cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định.

Do vậy, các BĐS được quỹ bơm vốn trước hết phải đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS. Với các BĐS đang trong quá trình xây dựng, quỹ chỉ được đầu tư khi đã bảo đảm việc đầu tư này không làm giảm mức thu nhập trên mỗi chứng chỉ quỹ dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư.

Còn với các dự án bán nhà theo tiến độ xây dựng (bán nhà khi xong móng - PV) thì quỹ chỉ đầu tư khi đã thỏa một số điều kiện. Các điều kiện đó là có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm có thể bán được ngay sau khi hoàn thành; dự án xây dựng thực hiện đúng tiến độ; tổng giá trị các dự án trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

Ngoài ra, quỹ sẽ không đầu tư với đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS và Luật Đất đai.

Hướng dẫn chi tiết hơn, dự thảo còn nêu khi đầu tư quỹ phải sở hữu tỉ lệ đủ lớn bảo đảm kiểm soát và thực thi đủ các quyền sở hữu đối với BĐS đầu tư. Trường hợp quỹ không có đủ tỉ lệ sở hữu để tự quyết định hoạt động đầu tư, kinh doanh liên quan tới BĐS đầu tư thì quỹ chỉ được đầu tư khi đã công bố tại bản cáo bạch hoặc được đại hội nhà đầu tư thông qua và tổng giá trị các BĐS đó không vượt quá 25% tổng giá trị tài sản của quỹ.

Còn về nghiệp vụ kinh doanh cho quỹ, dự thảo cũng nêu rõ các ràng buộc. Như khi mua BĐS thì quỹ không được mua vượt quá 110% so với mức giá cung cấp bởi tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá mua đã được đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua.

Giá bán thì không được thấp hơn 90% so với mức giá cung cấp bởi tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá bán đã được đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua. Quyết định bán bất động sản với tổng giá trị từ 50% trở lên so với giá trị tài sản của quỹ phải được đại hội nhà đầu tư thông qua, trừ trường hợp giao dịch nhằm thanh lý, giải thể quỹ.

Tiếp thêm nguồn vốn cho BĐS

Quỹ đầu tư BĐS nếu ra đời hoạt động sẽ là một kênh hỗ trợ vốn hiệu quả cho thị trường BĐS. Vì trước nay các doanh nghiệp phát triển BĐS ở Việt Nam chỉ dựa vào nguồn vốn tự có, liên doanh liên kết, vốn vay ngân hàng và huy động tiền mua nhà của người dân. Do nguồn vốn cho thị trường eo hẹp nên mỗi khi chính sách vĩ mô biến động, chính sách tài chính tiền tệ điều chỉnh… là y như rằng thị trường BĐS bị tác động. (Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM)

Vắng bóng hệ thống tài chính cho nhà ở

Nhiều năm qua Nhà nước chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở. Các quy định về việc lập quỹ phát triển nhà ở, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, thị trường thế chấp BĐS chưa hoàn thiện nên chưa tạo được nguồn cung dồi dào về tài chính cho thị trường nhà ở, do đó các chủ đầu tư hiện vẫn thiếu vốn khi phát triển dự án. (Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS)