Thị trường BĐS Hongkong: “Bước lội ngược dòng” ngoạn mục
Sau khi chạm đáy vào nửa đầu năm 2008, từ tháng 6 đến tháng 12/2008, chỉ số giá nhà ở của Hongkong đã nhanh chóng hồi phục nhờ những biện pháp điều hành lãi suất và tỷ lệ vay - thế chấp linh hoạt của Cơ quan Quản lý tiền tệ Hongkong (HKMA) và chính quyền nói chung.
 Thị trường bất động sản Hongkong có bước tăng trưởng ngoạn mục nhờ các chính sách điều hành tài chính - tiền tệ linh hoạt. Ảnh: Hà Thanh |
Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu xây dựng và kinh doanh bất động sản thuộc Đại học Bách khoa Hongkong, thị trường nhà ở Hongkong đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Nhưng ngay sau khi sụt giảm vào cuối năm 2007 và nửa đầu năm 2008, từ tháng 6 đến tháng 12/2008, chỉ số giá nhà ở của Hongkong đã nhanh chóng hồi phục, từ mức đáy năm 2008 đến tháng 8/2009, chỉ số này đã tăng khoảng 21%.
Hiện tượng thị trường bất động sản Hongkong vãn hồi trong khoảng thời gian ngắn, là do khi thị trường sụt giảm, chính quyền đã ngay lập tức thực thi các biện pháp để ổn định lĩnh vực tài chính của Hongkong. Các biện pháp chủ yếu được triển khai nhằm nâng cao tính thanh khoản mà các ngân hàng có thể tiếp cận, từ đó tạo điều kiện cho việc vay thế chấp.
Mức lãi suất cho vay của Hongkong (cơ sở của lãi suất thế chấp) được tính toán dựa trên lãi suất của US Federal Funds và mức lãi suất liên ngân hàng trung bình. Những thay đổi trong chính sách lãi suất khiến mức lãi suất cho vay tốt nhất của Hongkong giảm xuống. Trong khi lãi suất của US Federal Funds từ mức 1,5% (tháng 10/2008) đã giảm xuống còn 0,13% (tháng 5/2009), mức lãi suất cho vay tốt nhất của Hongkong đã giảm 0,25%, từ mức 5,25% (tháng 10/2008) xuống còn 5% (tháng 9/2009). Từ sự sụt giảm của mức lãi suất cho vay tốt nhất của Hongkong, lãi suất của các ngân hàng chủ chốt cũng giảm mạnh, dưới mức lãi suất cho vay tốt nhất khoảng 3,25%. Điều này có lợi cho người vay, bởi 90% các khoản vay mua nhà ở tại Hongkong đều dựa trên các mức lãi suất không cố định.
Để đối phó với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, chính quyền Hongkong đã triển khai các biện pháp nhằm tăng tính thanh khoản để bảo vệ hệ thống tài chính của Hongkong. Cụ thể, từ tháng 9/2008 tới tháng 3/2009, HKMA đã cải thiện khả năng tiếp cận đối với tính thanh khoản cho các ngân hàng, bao gồm các khoản vay có thời hạn dài hơn từ các cửa sổ chiết khấu và hoán đổi ngoại hối; tháng 10/2008, Bộ trưởng Tài chính đã thành lập Cơ quan Vốn ngân hàng cơ động, nhằm đưa ra các khoản tài chính hỗ trợ thêm cho các ngân hàng...
Phản ứng nhanh và kịp thời của chính quyền đã thành công trong việc duy trì niềm tin. Ngân hàng tiếp tục cho vay và các khoản vay mua nhà đã tăng 5,1% lên 593 tỷ HKD vào năm 2008. Nhằm kích thích các khoản vay trên thị trường thế chấp, năm 2009, Công ty TNHH Thế chấp Hongkong đã đưa ra chương trình thế chấp với mức lãi suất cố định có thể điều chỉnh. Trong giai đoạn áp dụng kéo dài tới tháng 12/2009, người vay có thể cố định một mức lãi suất đã được ấn định sẵn trong suốt thời gian cố định lãi suất đã được 2 bên nhất trí.
Sau khi thị trường nhà ở hồi phục quá nhanh và có khả năng xuất hiện hiện tượng bong bóng giá nhà ở, HKMA đã đưa ra chỉ dẫn cho việc vay thế chấp. Theo đó, điều chỉnh tỷ lệ vay - giá trị thế chấp thành 60% đối với các khoản vay từ 12 triệu HKD trở lên. Đối với khoản vay dưới 12 triệu HKD, tỷ lệ vay giá trị vẫn được giữ nguyên ở mức 70%.
Vào tháng 3/2009, HKMA đã triển khai Chương trình Bảo hiểm thế chấp (MIP) với mục đích thúc đẩy việc mua và sở hữu nhà tại Hongkong. Đặc biệt, chương trình này đảm bảo việc bảo hiểm thế chấp cho các ngân hàng, các ngân hàng có thể cho vay thế chấp nhiều hơn tỷ lệ vay - giá trị tối đa, mà không phát sinh thêm các rủi ro về tín dụng. Tiêu chí của chương trình phụ thuộc vào sự thay đổi trong chính sách của chính quyền. Ví dụ, một người đăng ký đáp ứng được các tiêu chí liên quan (giới hạn mức nợ tính trên thu nhập là 50% đối với tất cả các nhóm thu nhập), khi áp dụng MIP, ngân hàng có thể cho vay thế chấp một số tiền bằng 90% giá trị thế chấp, miễn là khoản tiền vay tối đa có giá trị dưới 7,2 triệu HKD. Đối với các khoản vay có bảo hiểm thế chấp với mức vay - giá trị từ 60% trở lên, thì khoản vay tối đa được áp dụng là 6 triệu HKD.
Tất cả những biện pháp trên của HKMA đã tạo “bước lội ngược dòng” ngoạn mục. Từ mức chạm đáy năm 2008 đến tháng 8/2009, chỉ số giá nhà ở đã tăng lên khoảng 21%. Trong năm 2009, số lượng giao dịch và hợp đồng mua bán bất động sản nhà ở được gửi tới Cơ quan Đăng ký đất đai tăng 20%. Tổng giá trị thẩm định sơ bộ của các hợp đồng tăng gần 24%, lên tới 425,8 tỷ HKD.
Hiện tượng thị trường bất động sản Hongkong vãn hồi trong khoảng thời gian ngắn, là do khi thị trường sụt giảm, chính quyền đã ngay lập tức thực thi các biện pháp để ổn định lĩnh vực tài chính của Hongkong. Các biện pháp chủ yếu được triển khai nhằm nâng cao tính thanh khoản mà các ngân hàng có thể tiếp cận, từ đó tạo điều kiện cho việc vay thế chấp.
Mức lãi suất cho vay của Hongkong (cơ sở của lãi suất thế chấp) được tính toán dựa trên lãi suất của US Federal Funds và mức lãi suất liên ngân hàng trung bình. Những thay đổi trong chính sách lãi suất khiến mức lãi suất cho vay tốt nhất của Hongkong giảm xuống. Trong khi lãi suất của US Federal Funds từ mức 1,5% (tháng 10/2008) đã giảm xuống còn 0,13% (tháng 5/2009), mức lãi suất cho vay tốt nhất của Hongkong đã giảm 0,25%, từ mức 5,25% (tháng 10/2008) xuống còn 5% (tháng 9/2009). Từ sự sụt giảm của mức lãi suất cho vay tốt nhất của Hongkong, lãi suất của các ngân hàng chủ chốt cũng giảm mạnh, dưới mức lãi suất cho vay tốt nhất khoảng 3,25%. Điều này có lợi cho người vay, bởi 90% các khoản vay mua nhà ở tại Hongkong đều dựa trên các mức lãi suất không cố định.
Để đối phó với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, chính quyền Hongkong đã triển khai các biện pháp nhằm tăng tính thanh khoản để bảo vệ hệ thống tài chính của Hongkong. Cụ thể, từ tháng 9/2008 tới tháng 3/2009, HKMA đã cải thiện khả năng tiếp cận đối với tính thanh khoản cho các ngân hàng, bao gồm các khoản vay có thời hạn dài hơn từ các cửa sổ chiết khấu và hoán đổi ngoại hối; tháng 10/2008, Bộ trưởng Tài chính đã thành lập Cơ quan Vốn ngân hàng cơ động, nhằm đưa ra các khoản tài chính hỗ trợ thêm cho các ngân hàng...
Phản ứng nhanh và kịp thời của chính quyền đã thành công trong việc duy trì niềm tin. Ngân hàng tiếp tục cho vay và các khoản vay mua nhà đã tăng 5,1% lên 593 tỷ HKD vào năm 2008. Nhằm kích thích các khoản vay trên thị trường thế chấp, năm 2009, Công ty TNHH Thế chấp Hongkong đã đưa ra chương trình thế chấp với mức lãi suất cố định có thể điều chỉnh. Trong giai đoạn áp dụng kéo dài tới tháng 12/2009, người vay có thể cố định một mức lãi suất đã được ấn định sẵn trong suốt thời gian cố định lãi suất đã được 2 bên nhất trí.
Sau khi thị trường nhà ở hồi phục quá nhanh và có khả năng xuất hiện hiện tượng bong bóng giá nhà ở, HKMA đã đưa ra chỉ dẫn cho việc vay thế chấp. Theo đó, điều chỉnh tỷ lệ vay - giá trị thế chấp thành 60% đối với các khoản vay từ 12 triệu HKD trở lên. Đối với khoản vay dưới 12 triệu HKD, tỷ lệ vay giá trị vẫn được giữ nguyên ở mức 70%.
Vào tháng 3/2009, HKMA đã triển khai Chương trình Bảo hiểm thế chấp (MIP) với mục đích thúc đẩy việc mua và sở hữu nhà tại Hongkong. Đặc biệt, chương trình này đảm bảo việc bảo hiểm thế chấp cho các ngân hàng, các ngân hàng có thể cho vay thế chấp nhiều hơn tỷ lệ vay - giá trị tối đa, mà không phát sinh thêm các rủi ro về tín dụng. Tiêu chí của chương trình phụ thuộc vào sự thay đổi trong chính sách của chính quyền. Ví dụ, một người đăng ký đáp ứng được các tiêu chí liên quan (giới hạn mức nợ tính trên thu nhập là 50% đối với tất cả các nhóm thu nhập), khi áp dụng MIP, ngân hàng có thể cho vay thế chấp một số tiền bằng 90% giá trị thế chấp, miễn là khoản tiền vay tối đa có giá trị dưới 7,2 triệu HKD. Đối với các khoản vay có bảo hiểm thế chấp với mức vay - giá trị từ 60% trở lên, thì khoản vay tối đa được áp dụng là 6 triệu HKD.
Tất cả những biện pháp trên của HKMA đã tạo “bước lội ngược dòng” ngoạn mục. Từ mức chạm đáy năm 2008 đến tháng 8/2009, chỉ số giá nhà ở đã tăng lên khoảng 21%. Trong năm 2009, số lượng giao dịch và hợp đồng mua bán bất động sản nhà ở được gửi tới Cơ quan Đăng ký đất đai tăng 20%. Tổng giá trị thẩm định sơ bộ của các hợp đồng tăng gần 24%, lên tới 425,8 tỷ HKD.
diaochungthinh.com.vn - Theo Đầu Tư
