Theo TBKTSG



Khi phát triển đại dự án đô thị Thủ Thiêm cần có một tầm nhìn chiến lược dưới góc độ đa ngành để không bị choáng ngợp trước bản vẽ hoành tráng của tư vấn quốc tế tên tuổi và đánh giá đúng tính khả thi, những tác động kinh tế, chính trị, xã hội của dự án.

Năm năm sau khi quy hoạch Thủ Thiêm được duyệt, các nhà thiết kế đang chuẩn bị trình thông qua điều chỉnh quy hoạch. Việc thông qua điều chỉnh lần này cần được cân nhắc thận trọng, và phải trả lời được câu hỏi tại sao dự án tiến triển quá chậm? Và khi nào dự án này có thể được đẩy nhanh?

Việc xử lý các khuyết điểm của quy hoạch đã được duyệt năm 2005, không chỉ đơn giản là điều chỉnh tầng cao cho phép (cao hơn 40 tầng) và tăng hệ số sử dụng đất nói chung, hoặc quy hoạch quảng trường trung tâm và một số công trình công cộng đơn lẻ khác, mà phải nhìn vấn đề dưới góc nhìn chiến lược rộng hơn: thiết kế quy hoạch (urban design) phải đi đôi với thiết kế kinh tế đô thị (urban economic design). Khi đó, ta mới giải quyết được tất cả các vấn đề đang bàn thảo nói trên, và cả các vấn đề quan trọng khác về kinh tế đô thị không có trên bản thiết kế 2005, lẫn trên bàn thảo luận hiện nay.

Bản thiết kế quy hoạch Thủ Thiêm sẽ hoàn chỉnh hơn, thu hút đầu tư hơn, phát triển bền vững hơn, phục vụ người dân tốt hơn và đem lại nguồn thu cao hơn cho ngân sách quốc gia, nếu được phối hợp song hành với bản thiết kế kinh tế đô thị (chưa tồn tại), trong đó có ba vấn đề trước mắt:

1. Nên quy hoạch khu đất giá trị cao nhất tại Thủ Thiêm với tầng cao trung bình cao nhất khu vực

Tiềm năng kinh tế đô thị của Thủ Thiêm thuộc loại cao nhất của TPHCM nhờ vào vị trí đặc biệt bên kia sông của trung tâm hiện hữu và tình trạng kém phát triển, dễ giải tỏa xây dựng mới. Do đó, việc quy hoạch kết nối Thủ Thiêm với trung tâm hiện hữu càng hiệu quả chừng nào, thì Thủ Thiêm càng đem lại hiệu quả kinh tế đô thị cao chừng ấy.

Khu vực có tiềm năng đạt giá trị địa ốc cao nhất tại Thủ Thiêm là khu vực A bên kia sông của đầu đường Nguyễn Huệ, chứ không phải là khu vực bao quanh quảng trường Trung tâm B với quy mô 1,8 triệu người. Không tính tháp quan sát, khu B hiện đang được quy hoạch với tầng cao trung bình cao nhất khu vực.

Bảng giá đất 2011 cho dù chưa phải giá mua bán thật, vẫn có thể tham khảo để tính toán giá trị tương đối giữa các khu vực. Theo tương quan giá đất 2011, và theo nguyên lý bình thông nhau trong kinh tế đô thị (nếu một khu vực có cơ sở hạ tầng chất lượng tương đương và kết nối đi bộ trực tiếp ngắn nhất với khu vực có giá trị địa ốc cao hơn thì khu đó có thể đạt đến giá trị địa ốc tương đương) thì khu B có thể đạt giá trị tăng khoảng 15 lần (3,2 triệu đồng/mét vuông lên 48,4 triệu/mét vuông) khi có cầu đi bộ kết nối trực tiếp với khu vực B1 - quảng trường Mê Linh - Hai Bà Trưng, trong khi khu A có thể đạt giá trị tăng khoảng 25 lần (3,2 triệu/mét vuông lên 81 triệu/mét vuông) khi có cầu đi bộ kết nối trực tiếp với khu vực A1 - Nguyễn Huệ - Đồng Khởi - Lê Lợi (hình 1).

Như vậy trong giai đoạn 1, việc xây dựng một cầu nối khu A với khu trung tâm hiện hữu đem lại sự hấp dẫn về đầu tư cao hơn, với số vốn đầu tư thấp hơn nhiều so với việc xây dựng hai cầu nối tại khu B. Lợi nhuận cao này là yếu tố thu hút vốn đầu tư rất mạnh cho Thủ Thiêm giai đoạn hiện nay.

2. Phát triển nhà cao tầng tại Thủ Thiêm trong mối tương quan chiến lược phát triển chung và sự hỗ trợ lẫn nhau của toàn bộ khu trung tâm

Hiện nay, nhà cao tầng trong khu trung tâm đang được phát triển vô tổ chức, không những làm giảm sức hút đầu tư nhà cao tầng của Thủ Thiêm, mà còn gây ra vấn đề đô thị nan giải (phá hỏng cảnh quan trong khu trung tâm lịch sử, gia tăng áp lực cải tạo hạ tầng, và tái lập lô cốt trong điều kiện ách tắc giao thông gia tăng).

Khu A nên có một quảng trường (có thể nhỏ hơn quảng trường trung tâm) và kết nối với nó qua tuyến đi bộ và xe đạp dọc công viên bờ sông. Công trình bao quanh khu A phải được phép có tầng cao trung bình cao hơn khu B, bao gồm một số lô đất quy hoạch cho công trình cao tầng không giới hạn chiều cao (không nên quy hoạch chỉ một tháp quan sát chọc trời đơn lẻ).

Trong khi không gian cảnh quan dọc theo trục nối khu B - B1 bị đóng kín một phía do các công trình bao quanh quảng trường Mê Linh, thì không gian cảnh quan dọc theo trục nối từ khu quảng trường A đến khu A1- A2 - A3 có góc nhìn mở và thoáng nhiều phía về các trục lộ Nguyễn Huệ, Hàm Nghi, đại lộ Đông - Tây, cũng như về phía các công trình lịch sử UBND TPHCM và chợ Bến Thành, tạo nên bản sắc không gian độc đáo, kết nối không gian trung tâm có lịch sử hơn 300 năm của TPHCM với không gian trung tâm hiện đại của thế kỷ 21 (tương tự tương quan kết nối không gian của khu La Défense và khu trung tâm lịch sử Paris).

Giống như Phố Đông (Trung Quốc), Thủ Thiêm nên là khu vực tập trung nhà cao tầng của khu trung tâm vì nền đất yếu (móng phải sâu để chạm nền đất cứng, nhờ đó việc xây cao rất kinh tế), vì không chịu sự hạn chế bởi lý do bảo vệ cảnh quan lịch sử, và vì giúp giảm áp lực về nhu cầu gia tăng diện tích ở và làm việc tại khu trung tâm hiện hữu.

Khác với Phố Đông, để đảm bảo cân bằng về thoát nước toàn khu vực, Thủ Thiêm nên hạn chế diện tích phủ bê tông, tăng diện tích xanh (giúp thẩm thấu nước nhanh) và bù lại bằng việc cho phép xây dựng cao hơn để đạt hệ số sử dụng đất mong muốn.

Quy hoạch cao tầng Thủ Thiêm cần kết nối với quy hoạch cao tầng khu trung tâm hiện hữu hiện đang mở rộng cao dần về phía bờ sông, để hai bờ tạo thành một tổng thể hài hòa thống nhất về hình bóng tổng thể trung tâm (city silhouette) hình chóp, chứ không phải là hình răng cưa.

3. Thực hiện kế hoạch khởi động dự án với chi phí ban đầu thấp, nhưng với tiềm năng cao về việc tạo nguồn vốn mới cho các giai đoạn phát triển kế tiếp, mà không cần vay vốn

Kế hoạch này gồm các bước:

(i) Xây dựng cầu đi bộ và trục đi bộ có mái che để có thể đi từ trung tâm A đến khu vực A1 hoặc khu vực A3 trong vòng 10 phút. Cầu đi bộ có thể có hoạt động dịch vụ thương mại dọc theo tuyến để tạo nguồn thu nâng cấp hệ thống, và có thảm trượt song hành (Tapis roulant - giống như kết nối các cổng lên máy bay tại nhà ga sân bay Singapore), để phục vụ cho lưu lượng người đi bộ cao, và rút ngắn thời gian đi bộ;

(ii) Xây dựng tuyến xe buýt điện mini A1 - A2 - A3 chạy vòng quanh trục Nguyễn Huệ - Lê Lợi - Hàm Nghi - Bến Bạch Đằng;

(iii) Xây dựng trung tâm xe buýt công cộng tại trung tâm khu A, kết hợp với các nhà giữ xe cao năm tầng, để khuyến khích lượng người từ phía hai đầu đại lộ Đông - Tây, có thể gửi xe cá nhân, và dùng phương tiện công cộng đi vào khu trung tâm thành phố. Sau này có thể bổ sung thêm trạm metro khi có điều kiện;

(iv) Xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh một số trục đường xây dựng ưu tiên của khu A kết nối với đại lộ Đông - Tây. Kinh phí ban đầu của các hạng mục trên khoảng 100 triệu đô la Mỹ, có thể hoàn thành trong sáu tháng, chi phí có thể trừ sau vào tiền thuê đất của doanh nghiệp. Với hiệu suất đầu tư trên 25 lần, sau khi trừ lại các chi phí, và lợi nhuận hợp lý cho các nhà đầu tư tư nhân cùng góp vốn, phần còn lại Nhà nước dùng để tái đầu tư các khu vực lân cận.

Nhiều nhà đầu tư quốc tế được tham khảo cho biết rằng việc đầu tư tại khu trung tâm hiện hữu, hoặc tại khu A với kết nối như trình bày ở trên có thể hấp dẫn ngay hiện nay, còn việc xây dựng các công trình tại khu B chỉ hấp dẫn chừng nào tuyến metro chạy sang khu B được đưa vào sử dụng, và không phụ thuộc nhiều vào việc xây dựng quảng trường trung tâm hoặc cầu nối. Chúng ta hoàn toàn có thể kiểm chứng điều này tại một hội nghị đầu tư.

Tóm lại, Thủ Thiêm vào năm 2022 có sẽ tiếp tục là một gánh nợ phải trả lãi vay nhiều triệu đô la hàng năm đối với người dân hay sẽ mang bóng dáng một Thủ Thiêm hiện đại với GDP bình quân đầu người gần 17.000 đô la Mỹ như Phố Đông đã làm được sau 21 năm (cũng từ con số không)? Điều đó tùy thuộc vào việc các nhà lãnh đạo có từ bỏ thói quen phê duyệt thiết kế quy hoạch nhưng bỏ qua phần xem xét thiết kế kinh tế đô thị hay không! Việc này hiện nay mang yếu tố sống còn, vì nhờ đó mà giải quyết được sự bế tắc về kinh tế đô thị và cơ sở hạ tầng hiện nay của Thủ Thiêm, mà thời cơ quý báu lại có thể vuột đi rất mau.

Tác giả: TS. KTS. Ngô Viết Nam Sơn